El pasado 25 de mayo de 2023 se publicó en el BOE la Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda o la más comúnmente conocida como Ley de Vivienda. La Ley tiene por objeto – como dispone su artículo primero – garantizar la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimientos de deberes relacionados con la vivienda, el acceso a una vivienda digna y al disfrute de la misma en condiciones asequibles regulando para ello aspectos vinculados al derecho de propiedad de la vivienda partiendo de su función social.
La norma define entre otros conceptos lo que considera vivienda protegida, vivienda asequible, infravivienda, gran tenedor (propietarios de 10 o más inmuebles o de 5 o más inmuebles según el caso), zonas de mercado residencial tensionado, etc. Se prevé el impulso de viviendas asequibles incentivadas por parte de las administraciones competentes (art. 17). Igualmente se prevé la elaboración de planes de actuación en materia de vivienda por parte de la Administración General del Estado en colaboración con otras administraciones públicas, planes de rehabilitación y regeneración urbanas, conservación y mantenimiento, etc. (art. 23 y siguientes). Se prevé asimismo la posible existencia de parques públicos de vivienda (Art. 27). Sin embargo, no se definen actuaciones concretas ni plazo para su puesta en marcha.
En cuanto al mercado de compraventa y arrendamiento de inmuebles, se establecen una serie de derechos y responsabilidades principalmente en cuanto a la información que debe recibir el adquirente o arrendatario de la vivienda (art. 30). En concreto se exige que la información sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible sobre las características de las viviendas, servicios, condiciones jurídicas y económicas de su adquisición, arrendamiento cesión o uso. Sin embargo, no se establece ninguna consecuencia para el caso de incumplimiento.
En relación con los procedimientos judiciales de desahucio suspendidos por aplicación del Real Decreto ley 11/2020 de 31 de marzo se posibilita una ampliación del periodo de dicha suspensión hasta que, en el caso de grandes tenedores, se solicite la reanudación expresamente debiendo acreditar para ello que se ha sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación con carácter previo. Este mecanismo no se encuentra desarrollado por el momento por lo que en la práctica no será posible al reanudación por el momento.
Para contratos que hayan sido suscritos tras la entrada en vigor de esta norma se prevé la solicitud de una prórroga extraordinaria – una vez finalizado el periodo de prórroga obligatoria – por un periodo máximo de 1 año si se acredita una situación de vulnerabilidad social y económica. Cuando nos encontremos ante un gran tenedor será obligatoria su aceptación. También se prevé una prórroga extraordinaria para las zonas que se conceptúen como de mercado residencial tensionado.
En cuanto al pago se obliga a que el pago sea por medios electrónicos salvo que las partes carezcan de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
Con respecto a los precios del alquiler, se dispone que si se trata de un inmueble en una zona tensionada la renta pactada no podrá exceder de la última renta pactada en el anterior contrato de la misma vivienda una vez aplicada la actualización correspondiente – con un índice que deberá ser definido por el INE antes del 31 de diciembre de 2024 – tampoco podrán repercutirse nuevas cuotas o gastos que no se hubieran previsto en el anterior contrato. Sin embargo, se permite una subida de hasta un 10% si se acredita una rehabilitación, una reforma para mejorar la eficiencia energética, una mejora de accesibilidad, etc. En cuanto a los límites aplicables por aplicación del Real Decreto ley 6/2022 de 29 de marzo se establece que si la actualización ha se realizarse entre el 29 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023 el límite será la variación anual del índice de Garantía de Competitividad – actualmente 4,49 % – y que si dicha revisión se debe realizar entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024 la subida no podrá exceder del 3%.
Esta normativa va acompañada de unos incentivos fiscales aplicable al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para aquellos arrendadores que cumplan con unas determinadas condiciones desde un 50% – aplicable en principio a todos los casos – hasta un 90% en casos mucho más restringidos. Se prevé de igual modo un recargo en el IBI para aquellos inmuebles que se encuentren deshabitados que podrá llegar a ser del 100% si el inmueble se encuentra desocupado por un periodo superior a 3 años.
Asimismo, es importante reseñar que esta nueva ley no es de aplicación a los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la fecha de publicación de esta norma a los que les será de aplicación el régimen jurídico precedente.